Как получить компенсацию за задержку введения дома в эксплуатацию.
|
| 11.07.2011, 21:48 |
Склонность украинских застройщиков нарушать свои обязательства уже стала
притчей во языцех. Редко какой дом сдается точно в срок, а еще и без
каких-либо отклонений от первоначального проекта или других сюрпризов —
это вообще из категории «днем с огнем».
Мы решили разобраться,
как покупателю добиться от застройщика какой-нибудь компенсации. В этом
нам помогали директор юридической компании «Европейский правовой союз»
Александр Ванжа и адвокат Донецкой областной коллегии адвокатов Марина
Гавяда.
Выбиваем пеню за задержку
Огромное большинство
людей, пострадавших от длительного затягивания сроков строительства их
домов, не получают от застройщиков никакой компенсации, а порой даже и
элементарного извинения. Многие даже и не пытаются что-либо получить.
Часто причиной тому объективные обстоятельства: когда застройщик «скорее
мертв, чем жив», без копейки денег на счетах, то, сколько с ним ни
судись, скорее всего, кроме нервотрепки, ничего не получишь.
С
другой стороны, каждую ситуацию нужно рассматривать в конкретном
контексте и анализировать все возможные варианты изъятия денег даже у
«полумертвых» строительных компаний.
Конечно, если опоздание было
не слишком большим, то можно к проблемам застройщика отнестись и с
пониманием. Например, по словам сотрудников ХК «Киевгорстрой», в разгар
кризиса у них были задержки со сдачей некоторых объектов — до полугода.
Во всех случаях обошлось без судебных тяжб и выплаты какой-либо
компенсации: люди понимали ситуацию, видели, что происходит на
строительном рынке, как замирают многие стройки, и были довольны уже
тем, что вообще получают квартиры, хотя и чуть позже. Как говорят
специалисты по реализации квартир компании «Житло-Инвест», у них тоже не
было никаких неприятных последствий в связи с небольшими задержками со
сдачей объектов. Но многие компании заставляют ждать своих покупателей
по году и больше.
Зри в договор. Если ваш застройщик из их числа и
он «скорее жив», то тут уж надо смотреть в договоре, какую именно
ответственность он там на себя возложил. Если предусмотрена какая-то
пеня, то ее, не стесняясь, надо взыскивать каждый год. Внимание! Через
суд пеня более чем за год не взыскивается. И многие люди по незнанию
совершают большую ошибку, затягивая на несколько лет свое обращение в
суд.
Для начала можно оформить официальное требование на имя
директора компании. Где указать, что такого-то числа заключили с
компанией договор о частичном участии в строительстве такого-то дома.
Принятые на себя по договору обязательства по перечислению денег вы
выполнили в полном объеме. Согласно договору застройщик обязался
передать вам такую-то квартиру. Срок окончания строительства такой-то.
Но на сегодня вам вышеназванную квартиру в собственность по акту
приема-передачи так и не передали. Далее, вышеуказанный договор имеет
все признаки договора подряда, определенные ст. 875 Гражданского кодекса
Украины. Статьей 883 этого кодекса предусмотрено, что подрядчик
отвечает за просрочку передачи объекта заказчику, в частности,
уплачивает неустойку, установленную договором или законом, и
компенсирует убытки в полном объеме. Согласно договору в случае
превышения запланированных сроков строительства больше чем на столько-то
месяцев компания должна выплачивать вам неустойку в таком-то размере за
каждый последующий месяц.
На основании вышеизложенного и
руководствуясь положениями статей 11, 526, 530, 610, 611, 875, 882, 883
ГК Украины, ст. 20 Закона Украины «Об обращениях граждан», вы просите:
1.
Обоснованно предоставить информацию относительно передачи вам в
собственность по акту приема-передачи такой-то квартиры по такому-то
адресу.
2. Уплатить вам неустойку в размере стольких-то процентов от суммы фактически перечисленных средств, то есть столько-то гривен.
3.
Сообщить вам письменно о результате рассмотрения требования на
основании Закона Украины «Об обращениях граждан». В соответствии со ст.
20 этого закона, обращение рассматривается в срок не более одного месяца
со дня его поступления, а те, которые не требуют дополнительного
изучения, — немедленно, но не позднее пятнадцати дней от их получения.
Судитесь.
Если вы не получили от застройщика устраивающего вас ответа на
требование, можно обратиться с иском в суд. Для этого, конечно, лучше
прибегнуть к профессиональной помощи юриста. В исковом заявлении вы
описываете проблему так же, как и в требовании к застройщику, добавив
то, что вы обращались с требованием об уплате неустойки к ответчику, но
оно было проигнорировано. И теперь вы просите принять исковое заявление к
рассмотрению и взыскать с ответчика в вашу пользу неустойку в такой-то
сумме.
Обращение в суд — дело хлопотное, но сулящее высокие шансы
на успех. По словам юристов, в реестре судебных решений немало
примеров, когда суд обязывает застройщика выплатить пеню в полном
размере.
Смотрите ОБРАЗЕЦ ТРЕБОВАНИЯ
Возмещаем убытки
К
сожалению, в большинстве случаев застройщики в договорах прописывают за
свои «художества» просто мизерные штрафные санкции, которые дают такие
маленькие суммы неустойки, ради которых и огород городить не стоит. Но и
здесь не стоит отпускать нарушителя своих обязательств с миром.
Вернем
арендную плату. Можно попробовать получить с него компенсацию за
понесенные материальные убытки. Уж тем то, кто ожидает «просроченное»
жилье в арендуемых квартирах, это, как говорится, сам Бог велел. Для
чего в своем исковом заявлении в суд добавьте абзац о том, что в
результате несвоевременного выполнения ответчиком условий договора вы
понесли потери имущественного характера: по такому-то договору аренды
недвижимого имущества в такой-то период времени. За это время проживания
вашей семьи в арендованной квартире (доме) вами были израсходованы
денежные средства в таком-то размере. Которые подлежат компенсации вам
ответчиком на основании статьи 883 Гражданского кодекса Украины.
И
в конце заявления добавляете просьбу взыскать с ответчика в вашу пользу
материальный ущерб в таком-то размере согласно договору аренды жилого
помещения. Конечно, чтобы получить такую компенсацию, нужно иметь на
руках договор аренды. При этом не обязательно, чтобы он был заверен
нотариально — достаточно наличия подписей хозяина квартиры и съемщика.
При наличии такого договора и грамотном ведении дела суды, как правило, принимают сторону пострадавшего.
...или
недополученную прибыль. Более того, материальную компенсацию удавалось
получать и людям, которые пострадали из-за того, что не смогли сдавать
эту квартиру в аренду. Так, в одном случае застройщик почти на год
задержал сдачу дома в аренду. Один из инвесторов был оформлен как
частный предприниматель, официально занимавшийся сдачей квартиры в
аренду. Он планировал эту квартиру для личного проживания. Но для
получения компенсации была выстроена юридическая позиция, что он
собирался сдавать ее с момента сдачи дома (в подтверждение чего был
предоставлен предварительный договор с арендатором), но из-за задержки
сделка сорвалась, и он понес убытки. Был предъявлен иск о компенсации
неполученной прибыли в эквиваленте $500 за каждый месяц задержки. И суд
это требование удовлетворил.
Смотрите ОБРАЗЕЦ ИСКА
Компенсируем моральный ущерб
Взыскание
с застройщика компенсации морального ущерба дает широкий простор для
творчества. Пункт 2 части 2 статьи 23 ГК Украины предусматривает, что
моральный ущерб заключается: в душевных страданиях, которые физическое
лицо испытало в связи с противоправным поведением относительно него
самого, членов его семьи или близких родственников. В соответствии с
частью 3 этой статьи, размер денежного возмещения морального ущерба
определяется судом в зависимости от характера правонарушения, глубины
физических и душевных страданий. Принимается во внимание ухудшение
способностей пострадавшего или лишение его возможности их реализации,
степень вины лица, которая нанесла моральный вред, если вина является
основанием для возмещения, а также с учетом других обстоятельств,
которые имеют существенное значение. При определении размера возмещения
учитываются требования разумности и справедливости, — именно так
записано в законе, а уж что судья сочтет разумным и справедливым,
заранее не угадаешь.
С запасом. Все это настолько расплывчато,
что, как говорят юристы, из 20 человек, подавших иски по поводу задержки
строительства одного и того же дома, каждый может получить совершенно
разную компенсацию морального ущерба. Причем диапазон может достигать,
например, от 5 тыс. грн. до 50 тыс. грн. Точно же предсказать, на что
расщедрится суд именно для вас, не возьмется ни один добросовестный
юрист. Есть только некие общие соображения, на которые можно
ориентироваться. Например, если недостроенная квартира — десятая в вашей
коллекции, а весь ваш ущерб состоит в огорчении от того, что вы
расстраиваетесь из-за невозможности сдавать ее в аренду, — то это один
случай. Здесь вам разжалобить суд вряд ли удастся, и компенсация, скорее
всего, будет минимальной.
Так, в описанном выше случае с
предпринимателем суд отказался удовлетворить его иск на возмещение еще и
морального ущерба. Аргументировав это так: вы либо предприниматель,
который недополучил прибыль, либо несчастное частное лицо, понесшее
моральный ущерб. И совсем другое дело, если вы сможете доказать, что
из-за задержки в получении квартиры вся ваша жизнь буквально полетела
кувырком: с нервами, скандалами, разрушенным семейным счастьем и
неприятностями на работе. Кроме того, надо учитывать склонность судов
«резать» суммы компенсации морального ущерба. Так что, если вы настроены
получить 10 тыс. грн., запросить надо с изрядным запасом, например, 50
тыс. грн.
По здоровью. Надежнее, когда моральный ущерб можно
прямо связать с ухудшением состояния здоровья пострадавшего. Например,
вы в своем исковом заявлении можете добавить, что вам был нанесен
моральный ущерб, компенсацию которого вы оцениваете в таком-то размере.
Нанесенный вам ущерб выразился в душевных переживаниях и ухудшении
состояния вашего здоровья (нервной перегрузке и стрессе), которое
обусловлено неопределенностью проживания в арендованной квартире (как
вариант — у злой свекрови/тещи).
Кроме того — несвоевременным
выполнением ответчиком условий договора, а именно нарушением сроков
введения объекта в эксплуатацию и передачи вам в собственность жилого
помещения, более того, отказом в добровольном порядке заплатить вам
предусмотренную договором неустойку. Приведенные обстоятельства
значительно нарушили жизненно важные планы вашей семьи. В результате
чего состояние здоровья сильно ухудшилось и вам пришлось обратиться в
больницу, где был установлен диагноз «расстройство адаптации» (или какой
вам больше нравится) и назначено лечение.
Конечно, все это надо
подтвердить справкой из больницы, что, учитывая специфику нашей самой
бесплатной медицины в мире, большой проблемы составить не должно.
Главное, что таким образом действительно можно добиться получения
компенсации, и примеры таких решений тоже есть.
«Метром больше, метром меньше»
Редкий
дом у нас сдается в полном соответствии с проектом. В огромном
большинстве новых квартир имеются отклонения от проектной площади в
большую или в меньшую сторону.
Доверяй, но измеряй. В договорах с
застройщиками, как правило, предусмотрено, что по результатам замеров
БТИ происходит корректировка площади квартиры и соответствующий
перерасчет денежных обязательств. Но и сотрудники БТИ допускают ошибки,
которые могут обойтись недешево. Например, ошибка в ширине комнаты
длиной 6 м составила всего 4 см. В результате получаем ошибку в
определении площади: 6м х 0,04 м = 0,24 кв. м, что при цене 1 кв. м 10
000 грн. дает 2400,00 грн. потерь. Поэтому для гарантии все нужно
перемеривать самому.
Кроме того, по определениям, содержащимся в
ДБН В2.2.-15-2005, общая площадь квартиры — это суммарная площадь
жилищных и подсобных помещений с учетом лоджий, балконов веранд, и
террас, которые учитываются с коэффициентом согласно дополнению В. А
коэффициенты эти таковы: — для балконов и террас — 0,3; — лоджий — 0,5;
— застекленных балконов — 0,8;
— веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых — 1,0.
Однако часто застройщики эти коэффициенты игнорируют.
«Недовес»
и «перевес». Проблемы с площадями бывают двух типов: застройщик недодал
площадей, но компенсировать эту нехватку не спешит; застройщик
облагодетельствовал инвестора ненужными тому метрами, а теперь просит за
них дополнительные деньги. При «недостаче» можно вести себя аналогично
ситуации с задержкой сдачи дома. Сначала попытаться договориться
полюбовно. Если нет — писать официальное требование к компании, а далее —
обращаться с иском в суд. В случае излишков площади в суд тоже можно
обращаться, чтобы обязать застройщика привести квартиру в соответствие с
проектом. Но на всю волокиту может уйти год, а то полтора. И все это
время квартира будет «висеть», поскольку без документов от застройщика
оформить ее в собственность вы не можете. Поэтому юристы рекомендуют
искать решение вопроса, не доводя дело до суда.
Например, в одном
доме застройщик перенес на 5 метров стенку в общем холле, чем одарил
квартиры покупателей дополнительными 12 кв. м коридора. Покупателям это
добро по 12 тыс. грн. за кв. м было ни к чему. В суд решили не подавать,
но эта возможность в качестве аргумента в диалоге с застройщиком
присутствовала. Сошлись на компромиссе — взять эти 12 кв. м за полцены. В
другом случае в Донецке инвесторов обрадовали неожиданной и
небесплатной лоджией. Которую, к тому же, обшили пластиком, за который
тоже захотели дополнительных денег. Счастливой хозяйке новой квартиры
платить за эти подарки не хотелось. К счастью, этот застройщик не
изменил отечественной традиции затягивать со сдачей дома. Поэтому с ним
удалось договориться полюбовно: покупатели не запускают описанный выше
процесс выдавливания из него компенсации, а он не пристает с
предложениями доплатить за лоджию с пластиком.
«Метры, да не те»
Более
сложные ситуации возникают тогда, когда общая площадь квартиры и
соответствует проекту (или имеет разумные отклонения), но фактические
площади жилых помещений имеют значительные расхождения с проектными.
Т.е., например, за счет жилой комнаты увеличен коридор, кладовка и т.д. В
этой ситуации человек имеет право или отказаться от договора (что, как
правило, неразумно) или требовать соответствующего снижения цены.
Нужна
экспертиза. Снижения цены можно добиться или путем переговоров, или в
судебном порядке, когда на рассмотрение судебно-строительной экспертизы
поставить вопрос о снижении стоимости квартиры, которое вызвано
изменением проекта. То есть сперва определяется, какова была бы
стоимость квартиры, будь она такой же, как в проекте, а потом —
стоимость той, что получилась фактически. Вот эту разницу можно и
потребовать компенсировать. А заодно и моральный ущерб — насколько
хватит наглости и творческого вдохновения.
Тот же подход можно
использовать, когда присутствуют другие нарушения в проекте, например,
использование для внутренних стен менее качественного и более дешевого
материала. Но при этом не факт, что независимый эксперт-оценщик даст
заключение, что эти изменения действительно снизили стоимость квартиры.
Поэтому, если эти изменения никак всерьез жить не мешают, может,
разумнее оставить все, как есть.
Константин Ряполов
|
| Категория: Наш дом | Добавил: jofff
|
| Просмотров: 1556 | Загрузок: 0
|
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ] |
